שאלות ותשובות

כדי לקדם מתחם נדרש שיתוף פעולה מכיוון הדיירים מחד, והתכנות כלכלית תכנונית מאידך על כן לפני התחלה של פרוייקט אנו מבצעים בדיקת התכנות כלכלית תכנונית בסיסית, ונפגשים עם דיירים בכדי להבין את מצב העניינים בשטח.

אין כל התחייבות למעט מתן מרווח זמן לפעולה שלנו בעלי המקצוע לקידום הפרוייקט מול הרשות המקומית התחייבות מצדכם בעלי הנכסים כי נקבל שכר בעבור שירותנו תתקיים רק במועד בו תחתמו אל מול יזם /במידה ותחתמו אל מול יזם

היזם שיבחר הוא שישלם שכר הצוות והיועצים, הצוות עובד על בסיס הצלחה ויהא זכאי לשכר רק במידה והפרוייקט יצא אל הפועל.

מי ישלם את שכר הצוות והיועצים במידה והפרוייקט לא יצא אל הפועל מסיבות כאלה ואחרות?

במצב עולם שכזה שכר הצוות והיועצים לא ישולם, אנו עובדים על בסיס הצלחה.

הסכם מנהלת – בו תופיע פרמיית הסיכון בדמות % ממכר דירות היזם – ה % תלוי בהיקף הפרוייקט

+ נספח שכר טרחת אדריכלים – כנהוג בשוק

+ נספח שכר טרחת עו"ד – כנהוג בשוק ובנוסף נציין כי עמלה לא תגבה על דירות היזם למניעת ניגוד אינטרסים

בעלי הנכסים לא נושאים באף עלות לאורך כל התהליך!

אתם בעלי הנכסים בוחרים אלו יזמים ישתתפו במכרז, ואתם גם אלו שבוחרים בסופו של תהליך את היזם הזוכה במכרז.

לכשיוכרז המתחם כמתחם "פינוי בינוי", יהיה פטור מלא מתשלום מס שבח ומס רכישה של הבעלים. היטל השבחה יחול במקרה ולא יהיה פטור על ידם.

לעניין עסקת ברוטו נטו – כל דייר יוכל להחליט אם הוא מעוניין לשלם את המסים בעצמו או ללכת לעסקת נטו (היזם ישלם את המיסים) ולהקטין את התמורה שלו באופן שיגלם את הורדת המיסים (כעקרון זה יוצא אותו הדבר)

המחוייבות הנה לתקופה של 18 חודשים, בחודשים אלו נקדם את תכנון המתחם שלכם עד לפורום מהנדס עיר, והכל בכפוף לחוק המארגנים.

מתחמים שונים דורשים התיחסות שונה, כל מתחם בעל מאפיינים היחודיים לו,

ההתיחסות שלנו הנה התיחסות פרטנית, תוך התאמת מודל עבודה והתקדמות בהתאם למאפייני המתחם,

במאפייני המתחם כלולים

סוג הבינוי במתחם     

בעלי הנכסים במתחם

התיחסות הרשות המקומית אל המתחם

 

ישנם מתחמים בהם בהחלט יש מקום להתקשר עם יזם בשלב מוקדם,

במודל עבודה שכזה אנו משמשים החוליה המקשרת בין בעלי הנכסים והעו"ד המלווה את בעלי הנכסים ובין היזם, תוך הקפדה על הצפה של צרכי בעלי הנכסים ואלו של היזם.

 

מאידך, ישנם מתחמים בהם ישנה עדיפות ברורה למודל המנהלת,

מתחמים המתאימים למודל המנהלת הם מתחמים מורכבים בכמה אספקטים –

סוג הבינוי במתחם – מתחמים בהם לא ברורות התמורות בתחילתו של תהליך

בעלי הנכסים במתחם – מורכבות אנושית וצורך בתהליך ארגוני ארוך תוך הבטחת התמורות עוד לפני החתימה עם יזם

התיחסות הרשות המקומית אל המתחם – מתחם שצריך לעבור תהליך תכנוני בטרם תהינה ברורות התמורות

 

כאמור, יחסי הכוחות מבחינת ידע בין הדיירים ליזמים אינם שווים ולכן ההישגים במשא ומתן שכזה ללא ליווי יהיו בהתאם.

דיירים נבונים הם הדיירים שמתארגנים, בוחרים נציגות, מקבלים מידע ומגיעים למשא ומתן בעיניים פקוחות כאשר בנציגות יודעים מה הן מקסימום התמורות המגיעות לדיירים עוד לפני הפגישה עם יזמים, כל זאת אפשרי באמצעות תכנון מוקדם של הפרויקט וניהול מכרז יזמים מובנה.

ישנן שתי אפשרויות – 

משרד עו"ד יקשר אתכם בעלי הנכסים עם יזם

הבעיתיות –

ניגוד אינטרסים מובנה, שכן ככל הנראה יקבל תמורה גם מאותו היזם ולא יהא אובייקטיבי בייצוג שלכם.

משרד עו"ד יוציא אל הפועל מכרז יזמים מטעמכם בעלי הנכסים

מספר חסרונות –

  1. משרד עו"ד לא יקדם תכנון אדריכלי מטעם דיירים, לכל היותר יבקש ממשרד אדריכלים שיבדוק את הזכויות הנובעות מהתב"ע ככל הידוע במועד ההתקשרות אל מול בעלי הנכסים.
  1. משרד עו"ד לא יבצע את תפקיד המארגן, לא יפעל במתחם ולא יקיים קשר שוטף מול כלל הדיירים.
  1. משרד עו"ד לא ערוך להכנת דו"חות כלכליים
  1. כפועל יוצא העמלה שגובה משרד עו"הד נמוכה מזו במודל שלנו, אך כך גם התמורות לכם בעלי הנכסים שכן התהליך חלקי –

 

כאמור המכרז מתקיים בשלב מוקדם, לפני קידום התב"ע ולפני שנעשתה עבודת שטח אל מול בעלי הנכסים, משרד עו"ד ישמח להבטיח בשלב מוקדם את קבלת שכרו, ללא צורך בחשיפה אל הסיכון שהפרוייקט לא יצא אל הפועל שלא באמצעותו.

איתור מתחמי מגורים כפוטנציאל לפינוי בינוי,

יזום תוך עבודה בתווך שבין הדיירים ובין אנשי הצוות ובעלי המקצוע השונים,

מתחילתו של הפרוייקט ועד לסיומו  – מיפוי השטח ומפות האינטרסים של הדיירים השונים במתחם תוך הבנה כיצד ניתן לקדם את המתחם לכדי פרוייקט,

שמירה על שקיפות התהליך,

שמירה על קשר אל מול בעלי הנכסים ומענה לצרכים המתעוררים מצדם לאורך התהליך,

הכנת דוחות כלכליים פנימיים,

התנגדות לתהליך בדרך כלל מונעת משיקולים רגשיים, פחד משינוי…

הפתרון המרכזי הוא יצירת שקיפות בתהליך ושיתוף הדיירים בשיקולי התמורות ובחזון הפרוייקט,

עם התקדמות התהליך שקיפות יוצרת תשתית של אמון ושיתוף בין הדיירים בתהליך, בשיקולי התמורות ובחזון הפרויקט, וכך נפתרות התנגדויות של דיירים רבים,

מאידך ישנם סרבנים המונעים משיקולי סחטנות,

יהא המניע להתנגדות אשר יהא במקרה והושג הרוב הנדרש לפי החוק ליציאה לפרויקט  יגיש עורך דין הדיירים תביעה בשם כלל הדיירים אל המפקח על הבתים המשותפים, המפקח על הבתים המשותפים יבחן את התמורות שניתנו לסרבנים ובמידה והוא ימצא כי הסירוב שלהם אינו מוצדק כלכלית, הוא יעדיף את טובת הכלל ויאלץ את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט.

אפיון התמורות נובע מהאירועים הבאים:

  • הכנת תב"ע ע"י המנהלת, תב"ע המגדירה "עוגת זכויות".
  • יציאה למכרז יזמים מטעם הדיירים
  • בחירת יזם
  • הגדרת יחס הקומבינציה וסיכום לתמורות מהיזם, כמו מיקום קומות דיירים וכו'
  • שמאי מבצע טבלת ניקוד שמאזנת את השווה והשונה בין כל חלקה וחלקה, ובין כלל הדיירים בכל חלקה ספציפית.
  • חלוקת התמורות בין הדיירים

בתקופת הבנייה מקבלים בעלי הנכסים שכר דירה מאת היזם, סכום שכ"ד יקבע בסמוך למועד הפינו,

היזם הנבחר ישא גם בעלות הובלת תכולת הדירה והחזרתה של התכולה אל דירת התמורה.

נתחיל מכך שאנו עובדים רק עם יזמים באיכות הגבוהה ביותר, מעבר לכך במסגרת מכרז היזמים כל יזם צריך להעמיד

ערבות בנקאית (חוק מכר) – בשווי הדירה החדשה, ערבות זו דומה במהותה לערבות שמקבל כל רוכש דירה חדשה מיזם רגיל בשוק החופשי.

ערבות בנקאית להבטחת תשלום שכר דירה – תנאי לפינוי הדירה הישנה יהיה קבלת ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת לפי קצב התקדמות הבניה. סכום הערבות יהא כמספר חודשי הבניה הצפוי בתוספת מספר חודשי ביטחון

מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים – לצורך עריכת החלק ההנדסי של המכרז, ליווי תהליך הבניה, המסירה, והבדק.

ישנן מספר דרכים מקובלות לקביעת סדר בחירת הדירות, בדרך כלל –

שמאי מקרקעין (שאתם הדיירים בוחרים) יכין טבלת ניקוד לנכסים,

בהתאם לטבלת הניקוד תתקיים חלוקת הדירות לקבוצות

בכל קבוצה תתקיים הגרלה ולפי ההגרלה יקבע סדר בחירת הדירות בכל קבוצה

והכל בהליך שקוף

עסקאות פינוי בינוי קלאסי

עסקאות קומבינציה

צור קשר

פרטי התקשרות

טל':  077-4423907 |  אימייל:  info@ipb.co.il   |  ת.ד. 369 הרצליה 4610301

צור קשר

פרטי התקשרות

טל':  077-4423907 |  אימייל:  info@ipb.co.il   |  ת.ד. 369 הרצליה 4610301